Woh­nen in
Pots­dam – für Wis­sen­schaft, Aus­bil­dung und Wirt­schaft

Der Wohnungsmarkt in Potsdam hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Dafür sind mehrere Faktoren verantwortlich. Zum einen ist es der nach wie vor starke, wenn auch verlangsamte Einwohnerzuwachs Potsdams, dessen Einwohnerzahl Ende 2025 188.288 EW betrug (2005: 146.430 EW, Zahlen: Landeshauptstadt Potsdam, Bereich Statistik und Wahlen). Auch für die kommenden Jahre wird dieser Einwohnerzuwachs anhalten - prognostiziert wird ein Zuwachs um 6,6 % bis 2040. Damit einher geht ein demographischer Wandel, also ein Wandel der Einwohnerzusammensetzung – der Anteil älterer Menschen wird zunehmen und damit wird auch der Bedarf an altersgerechten, eher kleineren Wohnungen für 1 bis 2 Personen überproportional ansteigen.

Das Wohnangebot in Potsdam hat sich in den letzten 20 Jahren deutlich vergrößert. Die Zunahme besteht zum einen aus dem privat finanzierten Wohnungsbau, der v.a. im Hochpreissegment stattfindet, und zum anderen aus dem kommunalen bzw. nicht gewinnorientierten und meist öffentlich finanzierten Wohnungsbau. Allerdings ist der Wohnungszuwachs in Potsdam in den letzten Jahren zurückgegangen – die Gründe dafür sind in den gestiegenen Baukosten und dem starken Anstieg der Grundstückspreise zu finden. Als Reaktion hierauf wurde in Potsdam das sog. Baulandmodell eingeführt, das bei Neubauvorhaben eine Quote von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen festlegt und den Planungsträger an Folgekosten etwa für Kita-, Hort- und Grundschulplätze beteiligt.

Parallel hierzu sind die Mieten in Potsdam stark gestiegen v.a. bei Neuvermietungen (s. Marktanalyse des Forschungsinstituts Empirica vom Frühjahr 2026). Auch der aktuelle Mietspiegel für Potsdam von 2026 bestätigt diese Entwicklung. Daran hat auch der vermehrte Einsatz von gesetzlichen Instrumenten gegen den Mietanstieg (Mietpreisbremse, Milieuschutzsatzungen z.B. für Babelsberg und die Teltower Vorstadt) nur begrenzt etwas ändern können.

Ca. 19 % des aktuellen Potsdamer Wohnungsbestands sind im Eigentum der städtischen ProPotsdam, weitere 18 % sind im Eigentum der Wohnungsgenossenschaften (beide zusammengeschlossen in der AG Stadtspuren). Mit rund 36.000 Wohneinheiten verfügen die Mitgliedsunternehmen der AG Stadtspuren über rund 40 Prozent aller Mietwohnungen in Potsdam, in denen etwa 70.000 Potsdamer leben.

Dem wohnungspolitischen Konzept der Stadt Potsdam zufolge gibt es vermehrte Anzeichen für eine sozial unausgewogene Verteilung des Wohnraums in Potsdam. Dazu gehört z.B. eine sinkende Fluktuation bei Mietwohnungen, im Fachbegriff der sog. Lock-In-Effekt. Ältere Mieter ziehen nicht in eine kleinere Wohnung um, weil deren neue Miete höher wäre als die Bestandsmiete in ihrer bisherigen Wohnung. Dies führt dazu, daß größere Wohnungen für junge Familien, deren Haushaltsgröße wächst, nur schwer zu finden sind bzw. gar nicht erst frei werden. Dazu gehört aber auch die Reduzierung von preisgebundenem Wohnraum, v.a. weil dessen Förderung ausläuft und nicht genug preisgünstiger Wohnraum neugebaut wird. Auch in Potsdam werden klassische Mietwohnungen immer öfter als möblierte Wohnungen oder als Ferienwohnungen zu deutlich höheren Mieten vermietet oder in Eigentumswohnungen umgewandelt, wodurch sie dem normalen Mietmarkt entzogen werden und die Mietpreisbremse umgangen wird.

Um diesen Entwicklungen entgegenzuwirken, leistet die gemeinnützigen Wohnungswirtschaft Potsdam vieles: In diesem Sektor wurden zwischen 2011 und 2026 ca. 2.000 Wohnungen gebaut. Darüber hinaus hat sich ProPotsdam im Rahmen des mit der Stadtverwaltung im Juni 2026 vereinbarten Aktionsplans „Potsdam-Plan 3000+“ verpflichtet, von 2026 bis 2032 zusätzlich ca. 1.000 neue Wohnungen zu bauen, davon ca. 50 % mit Mietpreis- und Belegungsbindungen. Außerdem wurde im Rahmen der Maßnahmen gegen die Wohnungsnot in Potsdam eine Ausweitung der kommunalen Mietpreisbremse vereinbart, so daß die Stadt weitere 400 Wohnungen an Haushalte vergeben kann, die besonders auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sind.

Die angespannte Situation des Wohnungsmarkts in Potsdam ist Grund dafür, über neue Strategien für bezahlbares Wohnen nachzudenken und dabei auch Konzepte in Erwägung zu ziehen, die sich bereits in der Vergangenheit als praktikabel erwiesen haben. Dabei geht es weniger um Wohnraum für den allgemeinen Bedarf, sondern für spezifische Nutzergruppen. Hierzu gehören Wohnungsangebote für Wissenschaftler, aber auch das Mitarbeiterwohnen, das unter dem Begriff „Werkswohnungsbau“ und „Betriebswohnen“ früher weit verbreitet war und als Erfolgsgeschichte eine Renaissance verdient. Ein weiterer Ansatzpunkt ist die bessere Nutzung des vorhandenen Wohnraums z.B. durch Mobilisierung versteckter Wohnraumreserven oder durch bedarfsgerechtere Verteilung auf mehr Personen.

Mitarbeiterwohnen

Für zahlreiche Unternehmen ist das Mitarbeiterwohnen, also Wohnraum, der v.a. oder ausschließlich den eigenen Beschäftigten zur Verfügung steht, in Zeiten von Facharbeitermangel von Vorteil. Diese Unternehmen erhöhen durch ein solches Angebot ihre Chancen bei der Personalanwerbung und können ihre Beschäftigten zusätzlich an das Unternehmen binden. Beschäftigte sind nicht mit der Wohnungssuche belastet und haben sichere Wohnverhältnisse. Aber auch Kommunen können die örtliche Wirtschaft durch derartige Angebote stärken.

Wohnen für die Wissenschaft

Potsdam ist geprägt durch eine außerordentlich hohe Dichte von universitären und außeruniversitären Lehr- und Forschungsinstituten an mehreren Standorten. Diese Einrichtungen haben einen großen Bedarf an qualifiziertem Wissenschaftspersonal, v.a. aus anderen Städten und aus dem Ausland. Die Chancen, dieses Personal zu gewinnen und dauerhaft an die Stadt zu binden, werden deutlich größer, wenn diese Einrichtungen selbst Wohnraumangebote in Potsdam machen können. Dies geschieht bereits an ausgewählten Standorten in Potsdam z.B. in Golm, soll aber noch weiterausgebaut werden. Die Universität Potsdam, aber auch ein Zusammenschluss außeruniversitärer Institute haben für die Vermittlung dieses Personenkreises „Welcome Center“ eingerichtet.

Studierendenwohnen

Spezielle Wohnraumangebote für Studierende sind seit langem ein probates Mittel, um Studierende mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen und ihre Ausbildung durch sozial verträgliche Wohnangebote zu fördern. In Potsdam gibt es eine Vielzahl von studentischen Wohnheimen, die vom Studierendenwerk West:Brandenburg betrieben werden. Derartige Angebote sind wegen der schwierigen Lage auf dem Wohnungsmarkt gerade für Studierende stark nachgefragt. Der Bund hat dafür ein Sonderprogramm „Junges Wohnen“ im Rahmen des Sozialen Wohnungsbaus aufgelegt, das auch in Brandenburg und Potsdam starken Zuspruch findet. Der Ausbau studentischen Wohnens ist für Potsdam schon seit längerem wichtig, denn die Stadt möchte nicht nur „Einpendelstadt für Berliner“ sein und einen größeren Teil der in Potsdam Studierenden auch wohnungsmäßig stärker an die Stadt binden.

Wohnen für Hilfe

Wohnen für Hilfe ist ein Angebot für Menschen, die in ihrer eigenen Wohnung freien Wohnraum gegen Hilfeleistung im Alltag und ein Entgelt zur Verfügung stellen (Betreuung, Unterstützung im Alltag, Haustier- oder Gartenpflege etc.). Das Studierendenwerk West-Brandenburg berät Interessierte und nimmt auch Bewerbungen entgegen. Die Hilfeleistung mindert i.d.R. das Entgelt für die Wohnraumnutzung.

Azubi-Wohnen

Das sog. Azubi-Wohnen richtet sich an junge Auszubildende, die u.a. aufgrund ihrer niedrigen Ausbildungsvergütung auf dem Wohnungsmarkt besondere Schwierigkeiten haben eine kostengünstige Wohnung zu finden. Da die Kommune das Interesse hat, auch Auszubildende als spätere qualifizierte Beschäftigte zu fördern und an die Stadt zu binden, setzen sich immer mehr Kommunen für spezielles Azubi-Wohnen ein. Das kann durch Einrichtung einer Vermittlungsagentur geschehen, die zwischen wohnungssuchenden Azubis und privaten Vermietern vermittelt (Beispiel Ludwigsfelde). Große Städte gehen weiter, indem sie ein Azubi-Werk schaffen, das selbst Azubi-Wohnheime mit kostengünstigen Kleinwohnungen betreibt. Diese werden in einem geregelten Verfahren unter finanzieller Beteiligung von ausgewählten Unternehmen an Azubis vergeben (Beispiel München).

Wohnraumagentur

Die Einrichtung einer Wohnraumagentur geht auf eine Initiative der neugewählten Oberbürgermeisterin Aubel zurück, die sich die bessere Nutzung von vorhandenem Wohnraum zum Ziel gemacht hat. Oberstes Ziel der Wohnraumagentur ist die Unterstützung von Menschen, die in zu groß gewordenen Wohnungen leben, etwa durch Beratung bei Umbauten, bei der Suche nach Mitbewohnern oder bei praktischer Begleitung. Die Wohnraumagentur könnte nach ersten Schätzungen bis zu einem Drittel des jährlichen Neubauvolumens von Potsdam aktivieren. Sie ist im Bereich der Oberbürgermeisterin angesiedelt und soll durch den Wohnungsökonom Dr. Daniel Fuhrhop aufgebaut werden. Ein weiteres Instrument der Wohnraumagentur könnte das Modell von Pro Potsdam sein, bei dem Mietern ein Bonus angeboten wird, wenn sie in kleinere Wohnungen wechseln.

Fragen für die Diskussion:

1.
Was kann der Beitrag des Mitarbeiterwohnens bzw. der Ausbau von unternehmenseigenem Wohnraum für den angespannten Wohnungsmarkt in Potsdam sein? Welche Rahmenbedingungen müssen dafür geschaffen werden?

2.
Ist Mitarbeiterwohnen d.h. ein von Unternehmen für ihre Beschäftigten bereit gestelltes Wohnungsangebot für die Beschäftigten auch dann krisensicher, wenn diese ihren Arbeitsplatz wechseln wollen oder wenn die Unternehmen in wirtschaftliche Schwierigkeiten kommen? Erzeugt Mitarbeiterwohnen zusätzliche Abhängigkeiten für Beschäftigte?

3.
Was sind die Aufgaben der für Potsdam neu geschaffenen Wohnraumagentur? Inwieweit
entspricht sie dem Profil einer „Stabstelle Wohnen““, die im Wohnungspolitischen Konzept
von 2024 als Maßnahme empfohlen wird?

4.
Wie kann ein Modell des Mitarbeiter-Wohnungsbaus funktionieren, bei dem nicht ein großes Kernunternehmen, sondern eher kleine und mittlere Unternehmen als Akteure auftreten? Welche Strukturen sind für eine Kooperation und Koordination erforderlich?

5.
Welche Rolle spielen temporäre – und bislang häufig auch hochpreisige – Wohnangebote, die zuletzt eine deutliche Erweiterung erfuhren (Boardinghouses, Services Apartments, Mikroapartments), für die Wohnbedarfe aus Wissenschaft und Wirtschaft?

Für die Kerngruppe
Günter Schlusche

Quellen:

Stadtverwaltung Potsdam (FB Wohnen Arbeit und FB Stadtplanung), Wohnungspolitisches Konzept Potsdam, (Verfasser: RegioKontext Berlin), Potsdam 2024

Stadtverwaltung Potsdam, Pressemitteilung v. 2.6.2026 „1.000 neue Wohnungen und Mietpreisbremse“

Stadtverwaltung Potsdam. Pressemitteilung Nr. 134 v. 2.4.2026 „Neuer Ansprechpartner zum Thema Wohnen im Büro der Oberbürgermeisterin“

Stadtverwaltung Potsdam, Pressemitteilung Nr. 403 v. 10.9.2026 „Landeshauptstadt Potsdam startet neue Wohnraumagentur 2027“

Bundesverband der deutschen Wohnungsunternehmen (GdW) und RegioKontext Berlin (Hg.), Mitarbeiterwohnen – Bezahlbares Wohnen wird zum Standortfaktor, Broschüre Berlin 2024

Potsdamer Neueste Nachrichten, Neun Gründe für Potsdams Wohnkrise, PNN v.13.4.2026

Daniel Fuhrhop, Verbietet das Bauen, München 2026 (Neuauflage)

Daniel Fuhrhop, Der unsichtbare Wohnraum, Bielefeld 2024